Una vez que contacte a su prestamista y le haga saber que quiere conservar su casa, hay varias alternativas que éste podría llegara a considerar. Estas alternativas se llaman también “arreglos de hipotecas” (en inglés, mortgage workout) Los tipos de estos arreglos pueden ser los siguientes.
Saltar un pago. Su prestamista puede permitirle saltar un pago de hipoteca, modalidad conocida como que usted queda “30 días abajo”
(“30 days down”) en su pago.
Extensión del periodo de gracia para pagos tardíos.
Prórroga especial (Special Forbearance). Esta es una situación en la cual su prestamista le prepara un plan especial de pago que puede incluir una reducción o suspensión en su pago de hipoteca. Esta opción se da típicamente en casos en los cuales el tomador del préstamo ha experimentado una reducción significativa en su ingreso o un incremento en sus gastos. Su prestamista le requerirá a usted que suministre prueba de su nueva situación financiera, así como de su capacidad de efectuar los pagos del préstamo bajo un cambio temporal en el pago de su hipoteca.
Modificación de la hipoteca. En este caso, su prestamista considerará permitirle la refinanciación o extender el término de su préstamo hipotecario.
Reestructuración permanente del préstamo. Si es claro que usted quiere conservar su casa y tiene la voluntad de pagar el préstamo, pero no le es posible pagar el préstamo tal como se encuentra actualmente, su prestamista podría estar dispuesto a reestructurarlo en forma permanente. Las maneras de hacerlo incluyen las siguientes modalidades:
- Incluir sus pagos atrasados en su balance actual y re-amortizar el préstamo (lo cual significa recalcular la porción principal –capital- y el interés), de modo que usted pueda pagar la cantidad equivalente a esos pagos atrasados, de a poco, durante el término del préstamo.
- Darle tiempo (frecuentemente sobre un período de varios años) para que usted cancele los pagos atrasados en cuotas sin interés.
- Bajando la tasa de interés del préstamo, ya sea en forma temporal o permanente a lo largo de la vida del propio préstamo, sin alargar el término del mismo.
- Sustituir otras propiedades como colaterales (garantías) para la hipoteca, tales como joyas, otros tipos de propiedades, etc., en lugar de su casa, de modo que usted sólo se encontrará en riesgo de perder esas otras propiedades o activos, en lugar de que su casa vaya directamente a la ejecución hipotecaria.
- Algún tipo de combinación de cualquiera de las modalidades indicadas, tales como una reducción temporal del interés, prolongar el término de su préstamo y crear un plan de pago para cancelar los pagos atrasados a lo largo del tiempo, sin interés.
Reclamo parcial. Si usted tiene un préstamo HUD/FHA podría estar calificado para obtener un pago de una sola vez de parte del fondo de seguros de la FHA, el cual podría ponerlo al día con los pagos correspondientes. Usted podría llegar a calificar:
- si su préstamo se encuentra retrasado al menos 4 meses, pero no más de 12 meses.
- si le fuera posible comenzar a efectuar pagos completos de su hipoteca desde ese momento en adelante.
Cuando presente un “reclamo parcial”, la Secretaría de Vivienda y Desarrollo Urbano (cuyas siglas en inglés son HUD) pagará el monto correspondiente para que su hipoteca vuelva a estar al día. Por su parte, usted deberá firmar una nota de promesa de pagar el monto del préstamo y será colocado un
embargo preventivo (en inglés, lien) sobre su casa hasta que la nota sea pagada completamente. La nota no tiene interés y vencerá cuando usted termine de pagar la hipoteca o cuando venda la propiedad.
Venta pre-ejecución hipotecaria. Una venta pre-ejecución hipotecaria le permite evitar la ejecución hipotecaria vendiendo la casa por un monto menor que el total del préstamo hipotecario. Usted puede calificar para una venta pre-ejecución hipotecaria si se dan las siguientes condiciones:
- si el préstamo se encuentra atrasado al menos por dos meses
- si le es posible vender su casa entre 3 y 5 meses
- si una nueva tasación de su prestamista muestra que el valor de su casa cumple con los lineamientos del programa de HUD.
Escritura de propiedad en lugar de la ejecución hipotecaria (Deed in lieu of foreclosure).
También conocida como una “ejecución hipotecaria amistosa”, esta es la opción menos atractiva para los propietarios de viviendas y el último recurso para la mayoría de los prestamistas, ya que bajo esta situación usted literalmente “devuelve” la propiedad al prestamista, de la cual ahora deberá “disponerse” (venderla). Al entregar su casa al prestamista usted podría perder el derecho sobre toda “equidad” que haya podido acumular sobre su propiedad, así como podría igualmente perder cualquier derecho de reclamación valido que pudiera tener contra su prestamista. Lo mejor es tratar de conservar la propiedad inmueble y tratar de llegar a un arreglo con su prestamista, en cuyos términos sea posible mantener la casa.
Su prestamista podría ayudarle a determinar cuál de todas estas opciones, si es el caso, podría llegar a serle aplicable.
